Отделения и офисы
8 мая 2021

Ипотека – кредитная кабала или счастливое будущее?

Статья посвящена ипотечному кредитованию. Описаны основные плюсы и минусы покупки жилья в ипотеку и проживания в съёмном жилье. Проведены расчёты выгодности тех или иных условий ипотечного кредитования. Рассмотрены варианты, ориентированные на средний доход граждан России.

Рано или поздно каждый из нас задумывается о приобретении собственного жилья. Бесконечные переезды по арендованным квартирам, невозможность обустраивать жильё по собственному желанию, осознание бессмысленности расходов на съём – это не полный список того, что беспокоит квартиросъемщика. Одним словом это можно охарактеризовать как зависимость. Квартирантам приходится считаться с мнением хозяина квартиры касательно ремонта, содержания животных, повышения арендной платы и многого другого.

Когда чаша терпения близка к тому, чтобы переполниться, встает вопрос о покупке собственного жилья. Однако большинству семей собрать необходимую сумму не представляется возможным. Квартиросъемщик с сожалением считает, сколько денег было потрачено на аренду за многие годы метаний по съёмным квартирам. Сумма, уплаченная за проживание в чужих квартирах, обычно оказывается таковой, что её вполне хватило бы на покупку собственного жилья. Приходит ясное осознание необходимости покупки недвижимости, пусть даже и в ипотеку. С сожалением видится, что если бы ипотеку взяли 10 лет назад, а не мотались по съёмным квартирам, уже имели бы собственное жильё.

Давайте разбираться, так ли это? Для начала обозначим основные плюсы и минусы двух вариантов решения квартирного вопроса: аренды жилья и ипотечного кредитования. Итак, плюсы аренды жилья:

1. Большая мобильность. Возможность в любой момент переехать в желаемый район города или даже в другой регион.

2. Возможность менять класс жилья в зависимости от финансовой ситуации. Понизили зарплату? Уволили одного из супругов? Жена ушла в декрет? Можно найти квартиру поменьше, в менее престижном районе, и соответственно, дешевле. Если финансовое положение улучшилось, то можно снять более комфортабельное жильё.

3. Не нужно платить налог на недвижимость.

4. В случае повреждения квартиры (залив, пожар, взрыв бытового газа и прочие аварийные ситуации) все вопросы по взысканию ущерба с виновных и последующий ремонт – забота собственника квартиры, а не квартиросъемщика.

Минусы аренды жилья

1. Трата средств на съём. Следует отметить, что такие траты не являются вложением в собственное будущее, а являются просто обязательными расходами, которые будут только расти с течением времени.

2. Возможность повышения арендной платы по желанию арендодателя. С такими требованиями можно согласиться, либо сменить арендатора и, следовательно, место проживания. Однако, частые переезды мало кого радуют.

3. Возможность оказаться на улице в случае утраты платежеспособности.

4. Незапланированные переезды по желанию арендодателя. Собственник жилья может просто перестать сдавать квартиру по личным обстоятельствам, а квартирантам придется искать новое пристанище.

5. Отсутствие возможности делать ремонт по собственному желанию. Ситуация, когда собственник согласится на ремонт за счет квартиросъёмщика вполне вероятна, но кто станет вкладываться в обустройство чужой квартиры за свой счёт?

Плюсы ипотечного кредитования

1. Для большинства семей это единственная возможность приобрести собственное жильё.

2. Вложение средств в собственное будущее. Вы взяли ипотеку, жильё ещё не принадлежит Вам полностью, однако каждый ежемесячный платёж приближает Вас к этому.

3. Застрахованность от возможности оказаться на улице заёмщику и его семье. Ипотечные договоры предусматривают страхование жизни и здоровья заёмщика от несчастных случаев. В случае наступления инвалидности ипотека по договору страхования будет полностью погашена за счёт банка. В случае смерти заёмщика ипотека будет погашена банком, а недвижимость перейдёт по праву наследования.

4. Возможность изменять срок кредитования с увеличением или уменьшением платежа. Если заёмщик не справляется с условиями ипотеки, то он может просить банк продлить срок и уменьшить ежемесячный платёж.

5. Возможность делать обустраивать квартиру по собственному желанию, держать домашних животных.

Минусы ипотечного кредитования

1. Одобрение ипотеки возможно только при стабильно высоком официальном заработке.

2. Необходимы средства на первоначальный взнос, составляющий от 15% стоимости недвижимости. То есть, если приобретаемое жильё стоит 1000000 рублей, то необходимо внести минимальны первоначальный взнос 150000 рублей из собственных средств, а сумма ипотечного кредита составит 850000 рублей.

3. Большая переплата по кредиту. Банки не дают кредиты по доброте душевной, а ищут максимальной выгоды. В среднем, переплата по ипотечному кредиту составляет 60-80% от суммы кредита. То есть, взяв 1000000 рублей, отдать придется 1600000-1800000 рублей. Переплату можно уменьшить, если гасить ипотеку досрочно, внося время от времени дополнительные платежи.

4. В случае неуплаты недвижимость переходит в собственность банка, а ранее внесенные средства не возвращаются.

5. Длительный период выплаты. Ипотека – это долгосрочное мероприятие. Поэтому нужно быть готовым, что на протяжении многих лет львиная доля дохода будет уходить на плату по кредиту.

6. Малая мобильность заёмщика. Беря квартиру в ипотеку, будьте готовы жить в этой квартире до окончания выплаты. Финансовые возможности мало кому позволяют одновременно выплачивать ипотеку и жить в другом месте, оплачивая аренду. Ипотечную квартиру официально нельзя сдавать без согласия банка.

Чтобы разобраться в доступности и выгодности мероприятия, прибегнем к нехитрым математическим расчётам. Предположим, что гражданин Н имеет стабильную работу и среднюю зарплату 30000 рублей. Также он имеет накопления в размере 300000 рублей. Имея такие накопления, он может рассматривать недвижимость стоимостью 300000 рублей*100%/15% = 2000000 рублей. Однако, довольно низкая заработная плата будет ограничивать сумму ипотечного кредитования. Платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода. Кредит на 1700000 рублей он может взять лишь при условии срока кредитования в 20 лет. Для гражданина Н такой срок кажется слишком длительным, поэтому он рассматривает более дешевую недвижимость стоимостью 1500000 рублей. Также всегда есть вариант продолжить просто снимать жильё по средствам. Рассмотрим затраты на съёмное жильё и несколько вариантов ипотечного кредитования. При расчетах используем наиболее распространенную в нашей стране ипотечную ставку 11%.

Вариант 1. Ипотечный кредит 1200000 рублей (минимальный срок при з/п 30000 руб./мес.)

Стоимость приобретаемой недвижимости – 1500000 рублей

Первоначальный взнос – 300000 рублей

Переход жилья в собственность – да

Срок кредитования – 9 лет

Ежемесячный платеж – 17500 рублей

Переплата за весь срок кредитования – 696000 рублей

Потрачено за весь срок кредитования - 1896000 рублей (+300000 рублей первоначальный взнос)

Вариант 2. Ипотечный кредит 1200000 рублей (удобный ежемесячный платёж)

Стоимость приобретаемой недвижимости – 1500000 рублей

Первоначальный взнос – 300000 рублей

Переход жилья в собственность – да

Срок кредитования – 15 лет

Ежемесячный платеж – 13600 рублей

Переплата за весь срок кредитования – 1257000 рублей

Потрачено за весь срок кредитования – 2457000 рублей (+300000 рублей первоначальный взнос)

Вариант 3. Ипотечный кредит 1700000 рублей (минимальный срок при з/п 30000 руб./мес.)

Стоимость приобретаемой недвижимости – 2000000 рублей

Первоначальный взнос – 300000 рублей

Переход жилья в собственность – да

Срок кредитования – 19 лет

Ежемесячный платеж – 17800 рублей

Переплата за весь срок кредитования – 2364000 рублей

Потрачено за весь срок кредитования – 4064000 рублей (+300000 рублей первоначальный взнос)

Вариант 4. Съёмное жильё.

Переход жилья в собственность – нет

Срок платежей – бесконечно

Ежемесячный платёж – 15000 рублей (средняя стоимость аренды жилья эконом класса в России)

Расходы за 9 лет – 1620000 рублей. За 15 лет – 2700000 рублей. За 19 лет – 3420000 рублей.

В случае с выбором максимально возможного ипотечного кредита и приобретением более дорогой недвижимости гражданин Н может выбрать только очень длительный срок кредитования и с тяжелыми для него условиями ежемесячных выплат. При выборе более дешевой недвижимости и меньшей сумме ипотечного кредита существует возможность выбора вариантов длительности кредитования исходя из желаемых параметров ежемесячного платежа и длительности кредитования. Как видно из расчётов, долгосрочные ипотечные кредиты менее выгодны и переплата может составлять даже более 100% от стоимости кредита. Переплату по кредиту можно существенно снизить, внося дополнительные платежи.

Следует отметить, что при внесении досрочного платежа заемщику предоставляют выбор: уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредита. Выбор сокращения срока кредитования приводит к большей экономии переплаты, однако уменьшение ежемесячного платежа позволяет облегчить финансовое положение заёмщика в случае необходимости.

Что касается съёмного жилья, то на уплату аренды уходят суммы, соизмеримые с тратами на ипотечное кредитование даже с учетом переплат по кредиту. Однако в случае аренды жильё никогда не перейдёт в собственность арендатора. Таким образом, несмотря на не выгодные условия ипотечного кредитования, аренда жилья оказывается ещё более не выгодной в экономическом плане. Ипотечная квартира впоследствии может быть продана и окупить часть расходов, а средства, потраченные на аренду жилья, уходят безвозвратно.

Также следует отметить большую безопасность будущего для заёмщика, чем для арендатора. Заёмщик частично защищён от потери жилья при снижении доходов, благодаря обязательному страхованию при оформлении ипотеки, в то время как арендатор в случае потери дохода просто окажется на улице.