Отделения и офисы
8 мая 2021

13 причин инвестировать в апартаменты. Инвестиции в недвижимость в Москве.

Сегодня я расскажу куда мы сами инвестировали, куда мы инвестировали с командой, по какой недвижимости мы купили лично для себя, и что мы с ней планируем сделать. Речь пойдет об апартаментах в центре Москвы, они находятся рядом с метро, буквально в пяти минутах, и я насчитал 13 преимуществ, почему именно этот формат жилья мы выбрали, и почему в этом году все наше внимание в недвижимости будет направлено именно на это.

Мы с женой приобрели совсем недавно апартаменты. Сейчас идем на выдачу ключей и будем делать ремонт, сдавать через управляющую компанию. То есть идея очень простая мы приобретаем недвижимость на деньги банка, вносим небольшой первоначальный взнос (порядка 15 до 20 процентов). Ключевая идея заключается в том, чтобы недвижимость сама себя покупала. Для кого это подходит? Если у вас есть дети, вы можете купить квартиры для детей в ипотеку вложив небольшую сумму денег.

За несколько лет она постепенно себя выкупит, и это когда дети вырастут, у них будет квартира в Москве. Это в принципе неплохой вариант. Второй вариант — это доходная недвижимость. Да то что вы для себя таким образом, сделав небольшие вложения, обеспечиваете фактически гарантированную пенсию, потому что на государство нам сами понимаете наедятся сейчас не стоит. Сейчас нее то время, чтобы вопрос твоих личных финансов оставлять в руках государства или кого-либо. Этим нужно заниматься самостоятельно.

А теперь поговорим о том, что это за формат жилья, откуда он взялся, как он выглядит? Это бывшие гостиницы, бывшее общежития, это бывшее здание разного назначения. То есть происходит примерно следующее: выкупается большое здание, выделяются отдельные помещения. Чаще всего этого гостиницы. Я дальше расскажу, почему именно это важно. Да и после этого делается небольшой ремонт общих зон, делается часто ремонт внутри этих помещений, потом они продаются как отдельный апартамент. Стратегия называется “Реновация”. В один из таких проектов мы сейчас c командой и зашли.

То есть мы выкупаем пул номеров с оптовой скидкой (пул помещений), мы там делаем ремонт, и соответственно потом распродаем на внешнем рынке. Почему вообще этот формат жилья востребован в принципе. Во-первых, потому что цена сильно ниже 5 миллионов рублей. Если мы говорим о том, что эти апартаменты без ремонта, то в принципе за три с половиной миллиона можно найти очень неплохие апартаменты. Есть цена еще ниже, если выкупать оптом. Согласитесь, если покупать в розницу, то за четыре с половиной миллиона квартира в Москве возле метро в пяти минутах и через пятнадцать минут ты уже на красной площади, для покупателя это очень выгодное предложение. И как только мы понимаем то, что это небольшой формат жилья плюс локация, доступность вся инфраструктура мы сразу получаем очень ликвидный объект. Я выделю 13 преимуществ:

1. Небольшая площадь. Если площадь небольшая, цена квартиры ниже, она становится сильно конкурентные на рынке.

2. То, что мы не делаем перепланировку, мы не делим на студии, потому что стратегии цифры и так сходится.

Вообще зачем нужен “распил” на студии? Для того чтобы поднять доходность. Например, берем квартиру с несколькими окнами, делим на отдельные помещения, в принципе денежный поток должен быть больше, но в данном случае мы боремся не только за денежный поток, но еще боремся за ликвидность. То есть наша задача чтобы квартира как есть сдавалась, и сама себя окупала, но при этом если нужно, что бы мы могли быстро ее продать.

3. Третье преимущество — это не доли, если мы говорим о недвижимости дешевле 5 миллионов рублей в Москве, то нас может ожидать сюрприз.

То есть ты можешь приехать на осмотр, а это может быть доля в трехкомнатной квартире, переоборудованная в студию. Уже могут быть какие-то проблемы с соседями, и в принципе уже сейчас мы видим то, что гайки все сильнее закручиваться, поэтому нужно изначально искать белые стратегии, которые будут абсолютно без нюансов. Хотя про перепланировку это отдельная история. Они тоже работают, с этим можно работать, ее можно узаконить. Опять же есть Мосжилинспекция, которая четко регламентирует, что можно, что нельзя. Если не нарушаешь, почему бы тебе это не делать. Единственная проблема — это то, что у тебя еще есть ипотека и в принципе тебе теоретически надо обсудить это с банком, но конкретно в нашем случае вот то, что мы сделали - мы не делаем сознательно перепланировку. То есть помещение изначально такое, какое оно есть.

4. Есть ипотека. То есть банк это принимает в качестве залога. Вторичное жилье и проблем с этим нет.

5. Ликвидность. Дешевое жилье с ремонтом которые можно купить в ипотеку, по которой будет платеж в среднем 40 тысяч рублей. Согласись, что для многих это мечта. То есть многие живут за городом, кто-то покупает для детей и мысли о том, за чем я буду платить за чужую, если могу платить за свое, формируют очень хороший слой.

6. Это высокие потолки. То есть мы делаем второй ярус и даже на небольшой площади мы делаем фактически пригодную для проживания студию для небольшой семьи из трех человек. Для одного это вообще идеально - на верху ты спишь, внизу кухня, рабочий кабинет. Мы конкретно охотились за тем, чтоб там были высокие потолки, потому что это очень важно. Вы должны понимать, что, во-первых, это важно для сдачи в аренду, во-вторых, выбирая между апартаментами 4,7 миллиона со вторым уровнем и 4,5 миллиона с одним уровнем и кривым ремонтом человек выберет вариант дороже просто потому, что там больше места.

7. Локация - рядом с метро. То есть конкретно эти квартиры пять минут от метро.

8. Это Москва, то есть ты на метро 15 минут, и ты в центре. Нужно понимать, чтобы это было очень близко./p>

9. Соответствует законодательству. То есть мы ничего не нарушаем, белая стратегия. Ипотека, эти апартаменты пригодное для проживания жилью, потому что они находятся с правильным статусом земли они правильно оформлены и у них назначения там не для размещения какой-то техники или для складов или еще чего-то, это не какие-то старые телефонные станции, это конкретное помещение в котором можно жить. Например, раньше там была гостиница. Да пусть будет, если это старая гостиница, на самом деле это очень неплохо.

10. Апартаменты подходят для проживания как я писал выше.

11. Идеально для задачи в посуточную аренду. Просто идеально потому, что цена значительно ниже, чем в отеле

12. Cтоимость без ремонта за наличные где-то от 3х миллионов, ну то есть это в принципе очень вкусная цена.

13. Последний плюс в том, что есть много управляющих компаний и они готовы подписывать договора. То есть вы не сами занимаетесь арендой. Соответственно есть компании, которые готовы платить фикса для того, чтобы просто вы ничем не занимались. Они за вас платить коммуналку, они за вас и заселяют поддержит мелкий ремонт и от 35 до 45 тысяч рублей в месяц вы получаете.

Получается три стратегии этого доходного актива, то есть покупаем без ремонта, делаем ремонт и продаем. Вторая покупаем либо с ремонтом, либо без ремонта, сдаем посуточно. И третья стратегия сдаем в длительную аренду.